在大多数城市，房价和收入都是不匹配的

在过去几十年，房地产氛围高涨，整个市场都沉浸在加杠杆、炒房变现的循环当中，而普通购房者作为利益链的底层，在很长一段时间内，都处于“富人高价转手，穷人高价入手”的状态。纵然市场走势有起伏，但房价20年翻5倍的现象一度引起轰动。

毕竟在1998年时，全国均价不足2000元/平，如今根据官方数据，截止2020年全国住房单价已经达到9860元。据7月新房均价地图，深圳平均房价达到了66336元/平，其次是广州，单价虽然低了几万，但也达到了35960元/平。除此之外，像杭州、南京、天津、宁波、东莞、青岛、西安等省会或新一线城市，新房均价均超过20000元/平。

反观人均可支配收入，用少得可怜也不夸张。2020年末，全国人均可支配收入32189元，换言之，如果想用工资买房，即便是普通城市的一套100平的小三房，至少要需要30年时间，如果地点换到一二线城市，或许会翻2-3倍。由此，我们可以直观看出，目前普通工薪层想要买一套房的难度是非常大的。

不过，如果你有幸在10年前，或者5年前成为“有房一族”，那么到现在来看，你当初买的房子，市场价至少能翻2-5倍，这也意味着家庭财富至少会跟着上涨2-5倍。这也是为什么很多人凭借早期买的房子，成功实现财务自由，并过上了大家羡慕生活的原因了。

那么，如果现在加入到买房大军，未来还能不能实现财富提升吗？或者直白点：未来5年是“赶紧买房”还是“尽快卖房”？在回答问题之前，可能很多人在看待房价涨跌和买房问题上都还留有疑问，特别是一些专家仍然拼命维护市场高增长，以至于高调发表“永涨论”。种种都验证着房地产措施底线不容挑战，政策导向到哪里，房市大概率也会发展到哪里。近一年来，处在关键时期的房地产也面临着格局大洗牌，3个转变信号预示着这次市场的问题真的严重了。

首先，调控持续收紧已经是当下楼市的主旋律

今年过去的8个多月，关于楼市金融措施松动的情况几乎是闻所未闻，从春节后，各地都陆续传出房贷额度收紧，利率提升的消息。不仅如此，除了利率上调外，就是表现为审批难度加大和放款延长，据报道，6月72城的平均放款周期为50天，不仅周期越来越长，而且部分银行甚至暂停了贷款业务。

其实对于楼市金融，从去年已经开始三道红线，强制要求房企降负债，紧接着央行又对房地产贷款进行限制，不仅包含房地产贷款，也包括买房人的按揭贷款，还有监管层对违规资金流入楼市的严查，比如经营贷、消费贷等低息贷款。

小编认为，银行贷款的重要性不言而喻，无论刚需买房还是炒房，都与其有着紧密联系。特别是房地产发展又离不开政策和金融支持，政策松紧又影响着贷款利率，在前7月超过300次的国家调控下，房地产宛如断了两条腿，无论是政策，还是金融，都已经和地产业“划清界限”了。

其次，住房资源过剩，人均39平米住房背后，楼市高增长时代彻底结束

目前，住房资源过剩已经成为不争的事实，一方面据国统局数据，城镇居民人均居住面积39平米，而且在央行报告中也指出，城镇家庭9成人都有房，而且持有两套以上的比例也占了近一半。房说君看来，虽然这些数据不可能精确到个人的住房，但现实是，总量基本不缺了，不过大部分三四线都有空置房增多的趋势，存在有人无房，有人却手持几套房的状态。

另一方面，人口结构的变化也致使了市场需求减少，要知道，据七普数据，我国的60岁人口数量已经预示着我们进入了老龄化社会，再加上新生人口在1000万上下浮动，楼市的后继力量减少是必然存在的。所以两者叠加，房屋的流动性会大概率减弱，而且我们也要明白一个道理，现在已经不是大力发展房地产的时候了，解决没有房子的途径，应该从买房转向多渠道的住房制度。

最后，租购同权，保障房建设力度持续加强

近两年，关于租赁保障房的消息层出不穷，在7月国家印发的文件指出，要大力解决大城市各类人群的“居者有住”问题，逐步完善多渠道多种类的住房建设。此外，关于保障建设方面的建议，已经在近期的多次重要会议中强调指出，包括针对低收入群体将实施低租金小户型同类型的居住保障、享受租住和购买同样的城市福利权利。

总而言之，通过房地产释放出的3个转变信号，我们不难发现，市场在调控的严厉措施下，金融属性已经在削弱，房价也难有持续上涨之势头，再者，通过央媒经济日报8月7日的发文《调控打“补丁”，谢绝炒房客》，也可以看出这次调控铁了心要整顿到底。文章指出，只要市场虚火不灭，楼市调控高气压压制，以便买房人可以有稳定的预期，无论是地方还是城市，房住不炒都要始终坚持。

小编有话说，了解了当下的市场变化趋势，以及央媒的表态，我们再回过头来看：未来5年是“赶紧买房”还是“尽快卖房”时，答案已经很明显。

其一，赶紧买房不可取，这里指的当然是投资炒房，对于刚需方面，虽然3个转变信号还需要反应期，伴随着市场普涨周期结束，未来的市场需求可能会迎来起伏不定状态，但是可以断定的是，房子的居住性能不能消失，就是要牢记量力而行，切忌加杠杆行为。

其二，尽快卖房是正确选择，但是要合理分配和优化房产，比如一二线的地段房产可以继续保留，而对于县城地市的房产则需要根据自身需求进行优化。其三，对于9月后能不能买房的问题，我们需要明白一个逻辑，以后住房价格可能就一直维持在平稳状态了，市场分化是必然的，但影响的要素还是人口流向趋势，所以，对于未来5年赶紧买房还是尽快卖房的抉择，重要的是要看你的房子在什么区域，是处于人口流入区，还是人口流失区。还要看官方政策，多研究当下的房价走向。

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