一、评估框架与方法论

1、核心指标体系

    库存压力：供销比（已供地库存/年度销售量）反映土地消化能力，长三角城市群平均值为1.2，京津冀达1.8

    流动性风险：出清周期（已预售库存/月均销售）显示短期去化压力，粤港澳大湾区重点城市均值12个月，中西部城市超20个月

    需求潜力：2020-2024年常住人口净增量，深圳（+19.94万）、合肥（+1.51%）领跑全国

2、数据覆盖范围

  聚焦6大国家级城市群：京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游、中原城市群，覆盖35个核心城市及周边卫星城

二、区域分化特征分析

1、供需结构性矛盾

    长三角呈现"高需求-低库存"特征：上海新房短缺率30%，杭州出清周期仅8个月

    中西部面临"双高压力"：郑州供销比2.3，西安出清周期28个月，需警惕土地财政依赖风险

2、经济动能差异

    粤港澳大湾区单位面积GDP达全国均值3倍，深圳IT从业者收入中位数10.5万元/年，支撑高端住宅溢价

    成渝双城经济圈电子信息产业增速15%，但人均GDP（成都11万元）仅为长三角核心城市50%

三、业务机会矩阵

1、开发类机会

    城市更新：京津冀计划投资2万亿改造城中村，雄安新区年供地增长40%

    改善型产品：长三角120㎡以上户型成交占比超40%，适老化改造需求年增25%

2、持有型机遇

    租赁住房：深圳保障房REITs收益率5.8%，机构化运营占比突破30%

    存量盘活：武汉、长沙等城市专项债收购存量房转化保障房规模超200万㎡

3、风险预警

    人口流失型城市：东北部分地级市2024年常住人口降幅超3%

    高杠杆区域：部分三四线城市土地财政依赖度超80%，需关注债务可持续性

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