【琼中样本：从“全域限购”到政策松绑的逆袭之路】

3月19日，琼中黎族苗族自治县营根镇人大主席团组织的一支50人“官方看房团”引发市场震动。这支队伍并非房企营销噱头，而是地方政府“下场”激活楼市的创新举措——当天现场签约1套、认购4套，拉开海南中部生态核心区楼市“破冰”序幕。数据显示，2024年1-2月，琼中商品房销售面积同比暴增613.9%，销售额增幅更高达1023.5%，创下全省纪录。这场从“最严限购区”到政策松绑的逆袭，折射出海南楼市深度调整期的突围探索。

‌政策转向：中部生态区“限购坚冰”始融‌

琼中县所在的海南中部生态保育区（含五指山、保亭、琼中、白沙四市县），自2018年“全域限购”后实施全国罕见的严控政策：禁止新建外销房地产项目，住房仅限本地居民购买。这一“自产自销”模式虽保护了生态红线，却让楼市陷入长期冻结——2019-2023年琼中累计销售面积仅0.88万平方米，不足限购前2017年的1/7。

2024年3月，琼中率先打响政策松绑“第一枪”：《优化调整房地产调控政策通知》从人才引进、产业配套、招商引资三方面突破，允许特定条件非本地居民购房。政策效应立竿见影：2023年琼中商品房销售面积同比激增718.1%，2024年增幅持续扩大。其他中部市县同步“因城施策”，推动区域销售面积、销售额同比分别增长41.3%和47.1%，远超海口、三亚等传统热点区域。

‌政企联动：看房团下乡与“教育移民”红利‌

“乡镇干部带着农民进城选房”成为琼中楼市独特风景。3月26日，湾岭镇、吊罗山乡看房团再赴县城，参观涵盖刚需、改善型的3个楼盘。地方政府通过政企合拍宣传片、节日展销、乡镇动员会等多渠道搭建购房桥梁，更将促销活动嵌入黎苗“三月三”文旅节，瞄准康养客群与“教育移民”需求。

“县城优质学校吸引乡村家庭迁居。”琼中住建局负责人透露，当前14个在售项目中，10个为商品住宅，部分项目近七成客户为乡镇居民。这一“教育驱动型城镇化”现象，与海南自贸港建设中城乡资源再平衡趋势深度契合。房企同步调整策略：推出小户型学区房、配套社区农场等产品，化解库存压力。

‌全省共振：9年首启省级房展释放回暖信号‌

琼中突围背后，是海南全域楼市调控的深层调整。3月24日，海南省房协宣布将于4月17日举办“优房臻选 宜居海南”房展会，这是继2015年后首次重启省级大型房展。省长刘小明同期调研住建系统，明确要求“稳住楼市，严控增量、优化存量、提高质量”，释放政策托底信号。

市场端呈现结构性分化：中部市县因低基数实现“爆发式增长”，而海口、三亚则聚焦“现房销售”“商办去库存”转型。数据显示，2023年海南商品住宅去化周期降至23个月，但商业地产库存压力仍存。新政更强调“产城融合”——琼中在产业园区配建人才公寓，儋州洋浦探索“产业+安居”模式，避免重回“地产依赖”老路。

‌封关倒计时：自贸港红利重构楼市逻辑‌

随着2025年全岛封关临近，海南楼市正经历价值重估。琼中等中部市县凭借生态优势，瞄准“气候康养+离岛免税”叠加机遇：苏生生物等企业通过“乐城研用+海口生产”模式落地高端医疗器械，带动产业人口导入；琼中抽水蓄能电站等绿色基建项目，创造新就业机会。

“既要激活合理住房需求，更要守住生态底线。”海南大学自贸港研究院专家指出，当前松绑政策精准划定“人才引进、本地改善、产业配套”三类购房通道，避免投资炒作卷土重来。2025年封关后，“零关税、低税率”红利或将吸引境外机构配置海南资产，但房地产长效机制建设仍是关键。

从“全域限购”到“精准滴灌”，海南楼市在生态保护与经济发展间探寻新平衡。琼中的“政策松绑实验”不仅为中部生态区破题，更或将成为观察自贸港封关前夜经济活力的重要窗口。