一、政策背景：从形式分类到功能重构

2025年8月15日，海南省住建厅发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》，正式废止实施16年的普通住宅与非普通住宅分类标准。这一政策变革绝非简单的行政程序调整，而是海南自贸港建设进程中住房供给体系深度重构的关键举措。数据显示，原144㎡的分类标准已无法适应当前市场需求结构——2025年上半年海南改善型住房成交占比达47%，较2020年提升28个百分点。取消分类标准后，海南成为全国首个实现住房政策"去标签化"的省级行政区，其制度创新价值对全国房地产调控转型具有重要参考意义。

二、政策内核的双重突破

1、税费体系革命性简化

土地增值税：保留增值额不超过20%的免征优惠，但取消面积限制后，三亚某滨海别墅项目测算显示税费成本下降41%

契税计算：统一适用3%-5%浮动税率，消除原非普宅5%的刚性税负

个税退税："卖一买一"退税范围扩大至所有住房类型，时效延长至12个月，预计将激活10万套改善型房源流通

2、金融配套形成政策合力

通过建立"家庭结构-信贷政策"的精准挂钩机制：

多孩家庭：二孩家庭可核减一套住房认定，首付比例最低降至25%

人才群体：LPR基准利率下浮20个基点，与购房补贴形成叠加效应

老年群体：试点"以房养老"反向抵押贷款纳入政策覆盖范围

三、市场主体的战略响应

1、购房者行为范式转变

2、开发商产品策略重构

金地集团：取消海口项目原定的"144㎡分割线"设计，改为170-220㎡全改善户型

华润置地：将三亚凤凰岛3栋闲置写字楼改造为人才公寓，实现资产周转率提升2.8倍

雅居乐：在清水湾项目配建30%共有产权房，享受土地出让金减免优惠

四、长效影响与风险防控

1、市场结构重塑

交易量：预计2025Q4大户型交易量同比增幅将达45%-50%

价格体系：核心区200㎡以上房源或迎来15%溢价，远郊小户型面临10%回调压力

土地市场：海口江东新区商住混合用地溢价率已升至29%，创三年新高

3、制度创新价值评估

短期效应：预计年内去化周期超过24个月的市县将减少至5个（当前12个）

中长期价值：为全国推行"住房功能主义"分类提供实践样本，助力房地产发展新模式构建